2017-12-04

以房養老(逆向房地產抵押商品)顧名思義就是把房子的價值發揮在保障退休生活上,這個政策從2015年底開辦以來,各承辦銀行僅累積上千案件,成效和回響似乎沒有當初推動時熱烈。教練認為,這是一個針對退休生活保障很棒的政策,我們常常看到長輩,家裡有千萬乃至數千萬的房產,自己卻過著近乎清苦貧窮的生活,其實他們手上有一個最大的「財庫」,就是奮鬥一輩子存下來的房子啊!

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「以房養老」這個商品前,你想要運用房子本身的價值只有兩個個選擇,一是把它賣掉,二是把它當做抵押品跟銀行貸款,這兩個方式都有其缺點:如果使用貸款的方式,一次會拿到不少現金,大額數字在手,問題接腫而至,可能要借錢的要週轉的都會冒出來;賣掉也不是一個好方法,賣完之後你要住哪裡呢?而現在可以運用此商品,把房子的價值「每個月固定拿一些」出來運用,不多不少,自己發給自己月退俸,確實是不錯的選擇。  

針對以房養老,有幾個比較常會被拿出來討論的問題,例如利息的問題,我看過一個文章是這麼說的:你買房子的時候,跟銀行貸款繳了20年或者30年的房貸,付了許多的利息,才讓你取得了安身立命之所;當你再把這個房子當做以房養老的抵押品交給銀行之後,銀行又開始跟你收利息,所以這是一個很不划算的模式,從頭到尾都被銀行賺走啦!

教練並不認為這樣子的觀點是對,在你不夠資金全款現金付清整個房子的款項之時,銀行提供資金給你並收取利息這是很合理的,同樣的,當你需要資金週轉的時候,你不需要把房子賣掉,只需抵押給銀行,銀行提供服務,收取利息或是相關的費用,仍然是合理的,銀行在這個過程中,也承擔著多種風險,例如房價如果開始向下跌,可能會對他的授信金額產生壓力,甚至最後繼承人若選擇拋棄繼承,都可能會讓銀行承受損失,別忘了,就算還有房子押在銀行手上,銀拍屋要是賣不出去還有後續的處理問題,我認為這是一個在商言商的正常情況,做事的人收錢,並沒有什麼問題。

 

再來是提到歸屬權的問題,你在做逆向抵押過程當中,房子還是你的,你要做買賣或移轉處理也是可以,你就把它想作是你在繳房貸的那段時間一樣,銀行也不會突然就把你趕走,而借款人一旦百歲離開了,這個房子也有兩個處理的方式:銀行會通知繼承人,將有動用到的貸款部份,連同房產本身進行繼承動作。

舉例來說,如果借款人每個月拿到5萬塊的以房養老資金,十年過去用了600萬額度,當您百歲的時候,這600萬就會變成這個房子的貸款,連同這個房子轉移到您的繼承人名下,到時候就變成了一個簡單的房貸商品;另外繼承人也可以選擇讓銀行處理,銀行會將房子拍賣並清償所有貸款的部分之後,若還有剩餘那就是轉為遺產,由繼承人處理。若是拍賣後仍有不足清償部份,則可以針對借款人的其他遺產做支付要求,不過若繼承人採取限定或抛棄繼承,那銀行也不能再追討此部份差額。

講些心理層面的問題,教練認為,最難的還是心態調整,對於長輩來說,拼一棟房子,把貸款還清,是他們一輩子努力賺錢的最終目標。華人對於擁有一棟房子所代表意義,不只是一個遮風擋雨的地方,還是一個家的概念。

最近正在教3歲的小孩「House」和「home」的不同,一般來說house指的是明確的一個建築物,而home是比較偏精神層面的家庭,華人的資產常常累積在房地產上,但是以房養老的想法跟政策,要遲至這幾年才能夠推出的最主要原因,就是很難把兩者分割而開,如果能夠把房子只當做一個財富的載體,一個年輕時打拼所累積的資產,拿來當做退休生活的最主要來源,是很棒的選擇呀!為什麼為了要把一間繳完房貸的房子,傳給下一代讓他們過上好日子,而苦了自己呢?

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資料來源
https://www.thenewslens.com/article/83517

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