2016-03-14

 

實價登錄 不動產交易資訊看得清

為促進不動產交易資訊透明化,減少不動產價格哄抬現象,內政部推動實價登錄制度,自101年8月1日施行。申報登錄資訊經篩選整理後,自101年10月16日起以區段化、去識別化方式對外提供查詢。實價登錄制度施行後,每年可提供民眾查詢的資訊計約40萬件,與實價登錄實施前內政部辦理的房地產交易價格簡訊每年提供約4萬件相較,資料量大幅成長,使購屋者能更充分掌握市場實際成交行情,避免人為哄抬,減少交易糾紛,使房地產市場發展更為健全。

 

 

不動產交易實價查詢服務網

內政部不動產成交案件實際資訊資料供應

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法條內容

 一、平均地權條例

第四十七條

土地所有權移轉或設定典權時,權利人及義務人應於訂定契約 之日起三十日內,檢同契約及有關文件,共同申請土地所有權移轉或設定 典權登記,並共同申報其土地移轉現值。但依規定得由權利人單獨申請登 記者,權利人得單獨申報其移轉現值。(第 1 項)

權利人應於買賣案件辦竣所有權移轉登記三十日內,向主管機關申報登錄土地及建物成交案件實際資訊。(第2項)

實價登錄地政三法 (100.12.30總統公布 )

 

市民之聲 - 買方市場的時代來臨

市民買房多從實價7.8成砍價

房地合一稅制雖已定案,不過房市交易卻未見顯著提升,看房人減少、交易數萎縮,賣壓沉重。房仲業者調查發現,第4季有購屋意願的民眾中,自用占比超過7成,有6成5願意在看屋後出價,5成喊價在8折以下,認為房市正值盤整期,有利於砍價;至於未出價的民眾,則多認為房價還是太高,等待明顯跌價才會進場。

 

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示,房地產進入買方市場,為了爭取較高的人氣和買氣,開價下修成已是必然的趨勢,顯示屋主心態逐漸放軟,求售意願高,「開低走低」成了售屋的趨勢。

 

進一步觀察,台北市今年有9個行政區開價低於實價物件的比例增加,其中又以萬華增加20.67個百分點最多。張旭嵐表示,台北商圈發展以東邊為軸心,位屬西區的萬華一直難有利多帶動,雖有萬大線議題,但因延後通車,又碰上房地合一稅制上路,區域利多淡化,屋主售屋信心受影響,願意讓價的情況明顯增加,且萬華老屋多,在房市不佳的情況下,價格確實比較容易受到影響。

 

東龍不動產顧問張新民表示『可以以時價登錄的成交價當依據,或許就能找到合適、相對比較好的房子』現在市場是「買方市場」,可以依照實價登錄去下修一成去談,也許就有機會可以買到。整體價格會呈現緩跌的狀態,短期之內不會崩盤、泡沫化,建議剛性需求的民眾可以趁機找房子。

 

至於今年全年交易量,張新民預估,以去年交易量28到29萬之間,今年應該也不會相距太遠,頂多增加5到10%的交易量,預估會在30萬左右的水準,不容易有大幅度的成長。

 

 

看屋找海外,馬來西亞實價登錄實行早,價格透明

台灣房市低迷,近年來有不少人將投資目標轉向海外。而根據研究顯示,2015年國人投資海外房地產總額首度突破千億,2016年更可望達到1500億左右。其中又以東協中的馬來西亞最受關注,因為從「社會穩定性」、「交易安全性」與「未來發展性」三個指標來看,馬來西亞都名列前茅,且房價穩定成長,堪稱為東協十國中最佳的投資標的!

 

受國人青睞的海外市場中,東協國家近年來成為關注焦點,尤其東協十國「東協經濟共同體」(AEC)於2015年底正式啟動,期望15年後能變成為全世界第四大經濟體,其人口紅利、勞動力優勢、基礎建設需求與觀光商機等,成長潛力無窮。因此,國內有不少房仲代銷業者前仆後繼往東協前進,打出高投報率來吸引投資者,但海外市場有一定風險,絕對要慎選!

信義房屋經理張書瑋表示,信義房屋經營海外市場,首重風險掌控,唯有掌握了風險再談收益,才能讓投資者獲得保障。他說,以整個東協國家來看,馬來西亞擁有的優勢不少!馬來西亞在過去10年,除了2008年金融海嘯之外,經濟成長率平均達5.6%,人均GDP也從金融風暴後不到5000美元,迅速成長到11000美元左右,而馬來西亞政府在其第十一個5年計劃中,目標2020年要達到人均15000美元的富裕國家水準!

 

至於柬埔寨人均GDP為1000美元,但首都金邊每坪房價喊到新台幣近30多萬,人民根本買不起;泰國人均GDP則是5000多美元,曼谷房價與物價則高得嚇人,印尼也是相同狀況,貧富差距很大,更遑論其他東協國家。

 

張書瑋建議,可從「社會穩定性」、「交易安全性」與「未來發展性」三個指標來評估東協各國。「社會穩定性」部分,目前東協非民主國家有汶萊、越南、寮國,緬甸則在轉型,在這些國家投資房地產評估外的風險極大,甚至連人身安全都是問題。泰國雖有發展機會,但現階段政治不穩定、政爭衝突不斷,導致空有7000萬人口近年經濟卻輸給力爭上游銳意革新僅3000萬人口的馬來西亞,至於新加坡環境不錯,但歷經打房,不僅投資門檻高、稅負成本亦極高。

 

「交易安全性」部分,張書瑋指出,馬來西亞曾受英國殖民,許多制度承襲優良的英制,其中值得一提的是建商蓋房的合約由政府訂定,包括簽約不找代書,而是有律師做履約保障的控管;不管哪個建案都一樣,所有蓋房程序都要依照時程表,規定48個月就要完工;如果晚交屋還得付違約金給消費者。

 

另外,馬來西亞實價登錄也比台灣早實行,價格完全透明,馬國當地民眾與國外購買者通通一個價,只要代銷業者不賺價差,那麼外資不怕買貴,也不會被當冤大頭,而這些制度都比台灣的進步許多。

 

再以「未來發展性」來看,目前馬來西亞、印尼、菲律賓與柬埔寨首都等主要城市平均房價大多在每坪新台幣30萬上下,泰國約37萬。而台灣是如果扣掉虛坪,換算下來一坪則要132.5萬,其實跟新加坡每坪156萬差不多,但新加坡人均GDP是台灣的兩倍半有餘,房價所得比高得驚人。馬來西亞房價所得比為東協最低,當地人民買得起房,市場流通性最佳。

 

張書瑋表示,馬來西亞在東協十國中,屬民主政治且廉能排名佳之政經相對穩定的國家,房地產交易透明度也名列前茅,顯示投資風險相對較低,綜合各面向來看都屬十國中排名第二,僅次於新加坡,未來發展可期。建議置產者出手前不妨以三大指標檢視,並選擇值得信賴的仲介獲取更多資訊,才能在海外市場中掌握致勝關鍵。

 

專業人士這樣說

實價課稅與實價登錄將衍生出"重複申報"的問題?

除了房地合一課徵所得稅1月1日正式實施外,六大都會區公告地價去年底也調升30%至40%,2016年房地產重稅時代正式來臨。

 

公告地價儘管巨幅調升,但經過觀察與試算,1戶持有者每年所增加的稅約1,000至2,000元間;如果以租稅資本化來計算,對不動產價值影響約0.5%至1.5%間,對個人自住者的影響微不足道,不過對於多戶持有者、商務投資人、土地面積成分較大的透天厝及地上權或使用權建物的投資人來說,影響就相當大。

 

此外,政府調高房屋評定現值,大多仍以2014年7月1日或2015年7月1日為新舊建物課稅標準分野,使得投資預售屋或新建物遠不如中古建物來得有利,除非政府調整稅率,否則未來投資方向仍以公寓或華廈等中古建物為宜。

 

其次,房地合一課徵所得稅方面,政府已公布申報作業要點,除農地、公共設施保留地與被徵收土地外,賣方不論交易盈虧,均必須向國稅局申報交易情形,國稅局並將自建系統予以管控,如此一來,與現行大多由買方向地政機關申報交易價格的實價登錄系統形成雙軌申報機制。

 

以往買方基於貸款需要,而在實價登錄申報墊高房價,未來在地政機關可以向稅務機關查核的情形下,可能不再復見,因此現今引用的不動產實價查詢系統所提供的交易價格資訊將更為真實化。

 

但影響所及的是,未來1年內所呈現的價格與現今比較可能有10%,甚至更多的調整區間,也是未來值得觀察的現象。

 

目前房地合一稅申報時,稅務機關要求賣方提供交易契約、相關交易成本資料,必要時並會要求提供資金流向;若無法提供購買時的契約,稽徵機關也查無資料時,就只能以取得當時的政府評定的房地現值核定其成本,對於賣方較為不利。

 

建議房地產持有人或投資人在不動產買賣與持有過程中,相關買賣、裝潢等成本,都盡量簽立契約,以匯款或支票支付方式處理,且積極、長期的蒐集且保存好相關交易、與成本憑證,以免往後吃虧。

 

建議政府機關實施房地合一稅後,應該整合實價登錄申報或簡化申報程序,甚至以接軌方式廢除實價登錄。原因在於實價登錄原僅是實價課稅的過渡階段,既然即將施行實價課稅,申報人也不需在不同機關重複申報交易價格,增加人民不便。政府不如讓實價登錄落日吧!

 

開放資料元年,台北市開放最透明,實價登錄最熱門

2015年是台灣的開放資料元年,行政院院長張善政在12月23日的「資料服務新品上市發表會」上表示,開放資料的目的,是為讓政府的施政透明化,以及開放資料讓大眾做加值應用。

攤開英國「開放知識基金會」的開放資料評比,台灣在13項評比指標中,有9項拿到全球第1,「完整度、深度與廣度,是此評比內容的要點,」張善政說。但就如台灣資訊系統研究學會理事長兼台北大學資訊管理研究所教授汪志堅所說,因為擁有公權力,政府只要有心多半可取得許多資料,但他在肯定政府踏出這重大的一步的同時也直言,如果資料沒有善加運用,資料終究無法創造價值。

究竟,在中央釋出大開放的「善意」下,全台各地方政府有跟上腳步嗎?而在現有的政府開放資料中,又有哪些最受民眾青睞?

統計各縣市的開放資料,六都還是最能掌握現代化趨勢,總計佔了所有資料量的8成以上。其中,台北市因為柯文哲主張「開放政府、全民參與」的理念,開放資料量不僅全國最多,甚至市府為了推廣政府資料開放政策,鼓勵社會大眾參與開放資料創新加值應用,還在去年5月23日舉辦「第一屆臺北市政府開放資料黑客松(Taipei Open Data Hackathon)」,邀各界程式設計高手齊聚,利用臺北市政府資料開放平台資料集進行創作,結果吸引共40組、120位程式設計高手參與。

「解決公開透明疑慮,就用更公開透明方法,」柯文哲當時致詞時鼓勵所有參與者:「你們就儘管去做吧。」

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而民眾來說,在茫茫的資料大海中,最關心的資訊還是與生命財產攸關。對照「政府資料開放平台」的統計,無論是瀏覽或下載次數的前10名,多集中在公共資訊與生活應用,例如買賣房屋常用的實價登錄查詢,以及天氣與空氣品質預報等,都是民眾使用的第一名。「與生活習習相關的開放資料,民眾最有感,」汪志堅說。

 

實價登錄與稅制變革的影響

實價登錄 勤美璞真每坪200萬

稅制變革及房屋滯銷,原想逢高獲利了結的豪宅客轉登記自己名下以長期持有。「勤美璞真」出現一筆每坪202萬元的交易,由法人出售給自然人,除節稅考量,也顯示實力不錯的豪宅客調整資產配置,拉長戰線,待景氣回春。

 

根據最新實價登錄資訊顯示,大安森公園首排豪宅「勤美璞真」六樓戶別在去年11月以總價2.3億元交易,扣除平面二個車位,每坪單價約202萬元,是去年繼「仁愛帝寶」、「松濤苑」、「元大栢悅」、「文華苑」、「輕井澤」後,第六件單價突破每坪200萬元的豪宅交易。

 

該筆交易價格與市場行情相仿,但根據謄本資訊顯示,賣方為持有四年的美宇開發,買方為美宇開發董事長陳愷妍,是法人轉手給自然人的案例。

 

房仲業者透露,該屋主本想趁價格不錯時出脫,近二年豪宅市場景氣下滑,一直沒有理想的買主出現,最後屋主放棄出售念頭,將登記在法人名下的豪宅,以買賣方式登記到自己名下,轉向長期持有。

 

由於房地合一稅及稅制變革,豪宅市場出現「法人轉法人、負責人同一人」、「法人轉自然人」、「家人轉家人」等左手換右手的買賣案例,目的多為節稅。住商不動產企研室主任徐佳馨表示,房地產持有及交易稅制設計趨向自住、自用低稅率、高免稅額。

 

房市何時回穩? 業者:2016下半年 

內政部實價登錄資料顯示,近1年來,全台6大都會區住宅成交單價全部下滑。太平洋房屋副總經理章克勤預估,這波價量齊跌的頹勢,要到2016下半年,才會逐漸回穩。

太平洋房屋整理實價登錄資料發現,2015年6都房價全面下修,與最高點相比,台北市跌幅8.4%,平均每坪少了5.1萬元;新北市跌幅11.6%,每坪減少3.8萬元;桃園市跌幅7.9%,每坪減少1.5萬元;台中市跌幅8.7%,每坪減少1.6萬元;台南市跌幅1.1%,每坪減少0.1萬元;高雄市跌幅9.7%,每坪減少1.6萬元。

章克勤表示,6都房價皆下滑,以新北市跌幅超過1成最多,新北近1年房價最高點為2015年6月的32.8萬元,但到了2015年10月,房價已降至29.0萬元,下滑幅度達11.6%。

章克勤指出,但從價差來看,新北市每坪僅減少3.8萬元,金額衰退程度,不如基期較高的台北市,台北市房價已從2015年3月的最高點60.5萬元,跌至2015年10月的55.4萬元,雖然衰退幅度僅8.4%,但每坪少了5.1萬元,若購買30坪的房子,可省下150萬元。

章克勤說,2015年房市反轉向下,除了稅改以外,經濟不振也是原因之一,在出口衰退、經濟成長率開高走低等情況下,房市交易量、房價也持續下探。

章克勤認為,2016年第1季房市,將延續這波價量齊跌的頹勢,估計要到下半年,市場才會逐步回穩。

 

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