2016-03-11
 
公告地價,2016公告地價,土地現值

 

105年各直轄市、縣(市)公告地價及公告土地現值出爐了!內政部統計全國公告地價較前一次102年評定調升30.54%,為83年以來最大的升幅,其中宜蘭縣調升118%最多;另全國公告土地現值則較104年調升6.7%,其中花蓮縣調升13.35%,漲幅較大。

 

105年適逢3年1次重新規定地價,地方政府調整時主要是參考過去3年土地市價變動幅度,並綜合考量地方財政需求、民眾地價稅負擔等因素作最後決定,105年全國公告地價占一般正常交易價格比例為20.50%,與102年20.19%相當,顯示公告地價調幅已適度反映土地市價變動。

 

各直轄市、縣(市)105年公告地價調幅,除澎湖縣調降0.22%外,其餘縣市均為調升,其中以宜蘭縣調升118%最多,六都及花蓮縣調升3成以上。分析本次宜蘭縣公告地價有較大調升,主要因縣內農地興建房舍超限或違規使用情形嚴重,而由田賦改課地價稅,為合理反映其稅捐負擔公平性、合理性,105年公告地價以趨近同區段內建築用地的公告地價評定,故調幅較高;但對於一般供合法農業使用的農地,因仍維持課徵田賦且目前田賦停徵,並不會有影響。

 

公告土地現值部分,根據內政部統計,105年與104年相比,各地方政府普遍隨當地一般正常交易價格變動情形調整,僅澎湖縣未調整,其餘各直轄市、縣(市)均調升,以花蓮縣13.35%、新竹縣12.07%、金門縣10.47%、新竹市10.44%調幅較大;直轄市部分,桃園市8.35%、臺中市8.02%、臺南市7.87%、高雄市6.91%、臺北市6.23%及新北市3.65%,預計全國平均調升6.7%。調整後公告土地現值占一般正常交易價格全國平均比例由88.74%提升至90.53%,僅新竹縣、澎湖縣、新竹市及金門縣4個縣市未達9成。

 

全國最高公告土地現值宗地與104年相同,仍為臺北市信義區台北101大樓,105年公告土地現值將達每平方公尺181.5萬元(約600萬元/坪)。

 

 

節稅有撇步 善用自宅用地優惠

財部:多地族可善用自宅用地優惠 由親屬分處登記戶籍 讓高價土地適用最輕稅率

自用住宅稅,自用住宅土地優惠,公告地價,土地現值

 

雙北在內的六都公告地價升幅都超過三成,代表未來三年納稅人的持有稅負將有感上升。財政部表示,各縣市調升公告地價已成為趨勢,多地族應善用設籍巧門節稅,以緩減重稅壓力。

根據稅法規定,自用住宅的地價稅率只有0.2%,凡由納稅人或其配偶、直系親屬辦妥戶籍登記,無供營業或出租使用的住宅土地,合計總面積不超過都市地區300平方公尺(90.75坪)、非都市地區700平方公尺(211.75)的自宅用地,即可享有輕稅。

財政部指出,自用住宅用地優惠稅率因有面積限制,納稅人若能有效運用設籍規定,由合乎條件的親屬分處設籍,再掌握自行擇定優惠稅率適用順序的權利,讓高地價土地適用最輕稅率,即可使優惠面積放至最大、地價總稅負降至最低。

 

設籍時必須注意,稅法規定本人、配偶及未成年子女只限一處自用住宅,無法分開設籍;但是直系親屬包括成年子女、父母或祖父母等,並無「一處」限制,也就是直系親屬可以各別辦理設籍。舉例來說,甲名下有A、B及C三戶自用住宅,甲與妻子及未成年子女設籍在A,甲的二名成年子女乙及丙,則可分別設籍在B與C,如果三戶住宅總面積不超過300平方公尺或700平方公尺,三戶均可以按自用住宅稅率計課地價稅。

 

財政部指出,各縣市已公告2016年的公告地價且增幅不一,例如,台北市增幅30.38%,擁有多處土地的納稅人,若土地均在台北市,善用設籍的巧門,亦能使享受優惠稅率的土地面積達到最大;土地若分布不同縣市,納稅人則應比較各縣市公告地價增減情形,優先擇定以公告地價最高或升幅最大的地區,適用優惠稅率,才會最省稅。

 

地價房屋稅調高免驚 辦自用住宅可節稅

政府不斷調高不動產持有及交易稅,地政士提醒,9月22日前辦妥自住,當年度即省下大筆地價稅;若符合未出租營業、本人、配偶及子女名下不超過3間房,可省下可觀稅金。

 

政府近年大幅拉高土地公告現值、房屋稅率調整(囤房稅)、調升新建房屋的標準單價,每3年還公告調整一次公告地價,2016年房地合一稅、囤房稅上路,針對自用住宅有不同的相關規定,民眾想節稅往往不知從何下手。

 

信義房屋所屬信義地政士聯合事務所表示,辦理「自用住宅」便可輕鬆節稅,但要掌握四大重點,包括房屋「辦竣戶籍登記」、「無出租、供營業(包括執行業務)」、「有自住事實」、「本人、配偶及未成年子女名下房屋不超過 3間」,即有機會同時減輕房屋稅、地價稅、囤房稅及未來出售時的房地合一稅,還能順便檢視家中持有的不動產。

 

信義地政士聯合事務所專案經理林以德舉例,北市松山區饒河街30年公寓、建物30坪、房屋現值20萬2200元、土地29.25平方公尺。2013年申報地價7萬464元,如果「非自住使用」,房屋稅(3間)、地價稅最高需繳納2萬7889元;若是「自住使用」最低(1間)只需繳納6548元。

 

林以德說,日後出售這棟房屋時,若適用房地合一新制還可先扣除400萬元獲利,超過400萬元以上適用10%稅率,直接節省萬元以上的稅費。

他強調,每年的地價稅都在11月1日開徵,符合規定想先辦理自用住宅節稅的民眾,必須在地價稅開徵40天前,也就是當年9月22日前提出申請;逾期申請者,就得等到2017年開始才能適用優惠稅率或減免地價稅,提醒民眾務必把握時間。

 

他也提醒,自用住宅需自己主動申請才會生效,提醒2016年度所有權有發生移轉的民眾特別留意,不論移轉的原因是繼承、贈與或買賣取得,登記完畢後記得向稽徵機關重新申請自用住宅用地優惠稅率,否則只能用較高的一般稅率課徵地價稅。

 

 

公告地價漲三成 苦到誰?

公告地價,2016公告地價,土地現值

 

全台公告地價大幅調漲,不動產持有成本將大幅墊高,其中又以土地持分面積大、非自用住宅、持有大面積土地的企業、地上權案四類族群所受衝擊最大。

公寓、透天產品因土地持分較集合式住宅面積大,地價稅上漲更有感;而豪宅土地面積大,處精華地段,近年又有較高的房價行情支撐,這次公告地價的調幅也相當高,以台北市豪宅「四大天王」來看,中正區「松濤苑」、信義區「皇翔御琚」漲幅均逾120%,大安區「帝寶」逾九成,中山區「西華富邦」逾80%,豪宅住戶將較往年需負擔高出約一倍的地價稅。

 

以一戶土地持分42坪的「帝寶」、登記為自用住宅適用0.2%稅率為例,今年需繳地價稅為10.4萬元,比過去約多出5萬元。非自用住宅稅率為自用住宅五倍,為公告地價的1%,在稅基和稅率的加乘效果下,非自用住宅的地價稅今年漲幅更為可觀。

 

由於地價稅率以土地面積累進計算,最高達5.5%,持有大面積土地的壽險公司及企業機構,通常也會繳到最高稅率,商仲業者初估,以大面積、單一所有權人持有的商用不動產所受衝擊最大,例如宜華國際持有的萬豪酒店需多繳約3,200萬元地價稅;日前完工招租的「國泰置地廣場」公告地漲幅約46%,因這次調漲也需多繳約7,300萬元的地價稅。

 

地上權產品以公告地價的3%至5%計算地租,公告地價大幅調高,也增加住戶需繳的持有成本,這次如「台北花園」調高69%、「台北101」調高40%,以及使用權產品「京站」調高24%等。

 

專家:打房打到受薪階級 

這次公告地價大幅調漲,讓土地持分面積大的公寓,持有成本有感增加,地政士公會全聯會榮譽理事長王進祥認為,這類產品多為一般受薪階級居住,而土地持分面積較小的集合式住宅,地價稅增幅較無感,打房打到一般人的力道,比打有錢人的力道還強。

 

王進祥表示,這次公告地價調漲幅度大,全台840萬筆房屋、1,500萬筆土地所有權人,都很有感。是否登記為自用住宅地價稅至少差五倍,大幅調高公告地價,等於逼屋主使用自用住宅稅率,未來以人頭戶登記自用住宅會增加,可是政府卻無力嚴查非自用而登記為自用住宅的逃漏稅。

 

王進祥指出,目前政策是要公告地價、公告現值和市價三者連動,然而公告現值、市價是與「交易」有關;公告地價與「交易」無關,代表的是地主持有土地應負擔的稅負。建議政府應建立完整的租賃實價登錄資訊,以租金還原作為公告地價計算基準,才符公平原則。

 

王進祥說,目前持有稅制已針對「一定價值(如豪宅稅)」、「一定戶數(如囤房稅)」多課持有稅,對於「一定面積」的持有也應課較高的持有稅。

 

公告地價大幅調漲 2016年房地產三箭穿心

高達45%邊際稅率的「房地合一稅」將要開始實施之外,「公告地價」及「公告現值」也將同步調高,對房屋持有者來說,猶如三箭穿心,不管是「持有」成本,還是「交易」成本,在政府逐步加稅的前提下,稅負大幅增加已是必然趨勢。

 

公告地價大幅調漲,一定會讓已飽受「豪宅稅」、「囤房稅」高稅率之苦的台北市多產階層,在明年11月接到地價稅稅單時「痛的很有感」。

根據台北市地政局公布資料,房仲業者推算,北市符合自用住宅用地條件的民眾,平均每戶將增加約1100元的地價稅。其次,土地持分較高的豪宅、透天、公寓產品,以及按公告地價計算「地租」的地上權,持有成本都會隨之明顯增加。

尤其「地上權人」應該會更加有感,因為按照目前「地租」收取規定,即使非自用住宅用地必須繳交依公告地價2%~10%的地租,也已遠高於有土地所有權的一般屋主地價稅(按一般地價稅稅率為千分之十到千分之五十五,係採累進方式課徵),因此,大幅調高公告地價,必然會讓地上權屋主加重負擔,甚至於因為持有成本太高,更將直接影響未來政府地上權開發案的投資開發意願。

 

就現階段而言,公告地價及公告現值的兩價調整,應尋求地方財政與社會經濟、中央稅與地方稅的平衡點,尤其目前房地產市場景氣已急遽下降,更應從大方向出發審慎評估。而大幅調整所造成的稅負驟增,恐會造成轉嫁效應,及不利下濾作用,並且也會因市場交易遲滯而導致稅收減少,另外對於社會住宅、都市更新及地上權住宅等政策的推動連帶也會有相當大的影響,台北市當前所遭遇情況已非常明顯。

現階段在居住正義的大前提下,其實很容易忽略實質薪資所得倒退所衍生之後遺症,而近年包括房屋稅、地價稅都大幅調漲,未來房屋買賣的交易稅,若持有不到兩年,稅率也高達35~45%,這是否會影響未來各大都會區的都市更新發展與市容景觀,實乃今後主關機關不得不正視之一大課題。

 

驚!2016地價稅會跟著公告地價大漲嗎?

這樣調幅的公告地價,自用住宅地價稅到底會增加多少呢?以調幅最高的宜蘭為例,平均增加稅額約為219元,等於每個月多付19元的稅金,民眾其實真的不要被新聞報導嚇到,為了今年公告地價的調幅而感到恐慌。

單看調幅,會以為很調漲很多;但再看內政部公告的「公告地價占一般正常交易價格百分比」,會發現全國的平均公告地價不過也才占「一般正常交易價格」的五分之一。

 

公告地價,2016公告地價,土地現值,自用住宅地價稅

 

 

調整公告地價,會有何影響?

以地價稅為例,其稅基就是政府公布的「公告地價」,但公告地價卻僅有市價的10%,若未來調幅50%以上,其實也就是從市價的10%調高至市價的15%。據花敬群教授調查表示,這樣的調幅,土地擁有者所繳交的地價稅,會因此而增加的稅金,會有超過一半以上的人低於一千元,而大幅增加稅金的人更是不到一成,因此外傳大幅調高地價稅,會使人民有不可承受之重,是一種恐嚇。反而是輕稅,會讓房地產資源易集中在少數人手中。

公告地價,2016公告地價,土地現值,自用住宅地價稅

公告地價除了當地價稅的課稅計算基礎外,還有什麼使命?

調高公告地價,除了地價稅會受到影響外,其實還有下列項目會受到影響。

 

類別

項目

稅費依據

課徵地價之基礎

課徵空地稅之基礎(申報地價=公告地價x80%)

地上權價值之估算

申報地價做為登記費之計算標準

照價收買

視為空地之認定基準

照價收買土地之地價

地租

區徵土地標售標租及設定地上權之地租

加工出口區社區土地租用及費用計收

民航局經管公有地之租金

國有耕地、非公用海峽地之放租

民間興辦社會住宅使用公有地之租金優惠

其他

新市鎮逾期未開發之處罰

離島建設地區之購回地價

公路用地使用費徵收基準

 ▲本表格整理自德霖技術學院不動產經營系林旺根教授9/18《地價要怎麼調?》公聽會簡報

 

 

微調公告地價,地方財源有保障

花敬群教授指出,地價稅佔地方總稅收約兩成。據財政部2013年賦稅年報統計,當年度地價稅實徵金額為708.26億元,若公告地價調幅50%,地方政府總共約可增加354億的收入,佔當年度財政赤字486億的七成。

 

自住客講話才能大聲!

今天不賣,明天後悔!

房市交易量創新低,至少八年才能回復。房地合一稅上路、公告地價調漲,連串政策讓投資客紛紛轉戰海外,自住殺價買屋的時機到了。

 

今年台灣的冬天不太冷,房市市況卻跟南極一樣的冷冰冰。走了近十年大多頭的房市,在總統大選後利空出盡。根據多方分析,今年或許會是房市觸底的一年,反彈回春不會來得太快,有自住需求的購屋者,今年應掌握進場時機。近年政府為了讓房市降溫,不惜多管齊下,讓許多房地產業者形容,房市像是被打趴在地上,奄奄一息。

 

從二○一一年上路的奢侈稅、一四年中擴大房貸管制範圍,增列新北及桃園八個行政區,到台北市在去年五月開第一槍的豪宅稅,提高昂貴住宅持有成本,再到今年房地合一實價課稅上路、公告地價全國平均調漲三成,讓過去靠著低交易與低持有成本獲利的投資客非常「有感」。一連串打房政策,終於讓他們嘗到苦果。

 

觀察一五年的成交量,移轉棟數在二十八萬戶左右,為十四年來最低,只有○六年的一半不到;中信房屋更指出,中古屋移轉量不到十八萬棟,更創下二十四年來新低。

交易量急縮,苦到房仲業。去年一年全台熄燈的房仲店面約五百家,仲介公會更預估,交易量如持續低迷,今年房仲店恐收掉近兩千家,仲介人數至少削減萬人以上。

無論是建商、房仲,或分析師,對於選後房市的趨勢看法大略相同:價格緩跌,回歸自住需求,尤其是首購族。可以斷定的是,今年房市是供給大於需求的一年。

 

供給大於需求的一年!

去年買氣大衰退,主要的原因在投資客退場。瑞普萊坊市場研究部副總監黃舒衛估計,大約三分之一投資客轉戰海外房地產,三分之一按兵不動,市場上還在買的投資客,只剩全盛時期的三分之一,買氣自然跌到了冰點。

 

原本撐起台灣預售市場的投資客,在打房氣氛瀰漫之下,毅然決然放棄國內市場,轉投入海外房地產的懷抱,造就馬來西亞、日本、柬埔寨等地房地產異常熱絡,說是前仆後繼也不為過。

就連多頭總司令、戴德梁行董事總經理顏炳立都說,「大家要覺醒了,市場不會永遠往上。」

長期觀察房地產市場的投資者,要搭上想像中的時光機,回到三年前。「現在的市況,相當於是回到一三年初的價格,」顏炳立說。

 

黃舒衛也強調,房地產市場最怕不確定性,政府過去幾年接連祭出打房政策,包括調高公告地價、調高房屋稅率等,大幅增加不動產持有成本,住宅市場投資動能疲軟。

 

黃舒衛判斷,總統大選後,應是利空出盡的時機。短期來說,台灣利率仍在低檔,美國已升息,但央行、金管會卻在去年第三季後陸續降息、取消房貸信用管制,以及鬆綁銀行不動產放款集中度。今年打房措施應會偃旗息鼓。

回暖速度有多快?顏炳立認為,房市將進入好一段黑暗期。「從一五年開始,緩跌四年,盤整四年,」至少八年才能回復健康。

 

總統大選後,房市幾個趨勢值得注意:

一、買方市場:想買的少,想賣的多。「今年九成九都是首購市場,」興富發總裁鄭欽天直言。興富發副總經理廖昭雄則分析,現在投資客退場,換屋族看價格不好也按兵不動,未來兩、三年,市場上的活躍買家只剩即刻有自住需求的首購族。

顏炳立話說得更明:賣家想要成交,先降價一成五再說,還說「今天不賣,明天後悔。」

跌多少?他預估,雙北市蛋黃區跌兩成,蛋白區跌三成。之前買在高點的投資客還不哀鴻遍野?顏炳立送給投資客十六字箴言:「賺在多頭,躲過空頭,傷在期待,死在無量」。

 

光看去年成交價,跌勢就已經很明顯。永慶房產集團根據內政部實價登錄資料統計指出,台北市中心去年第四季平均房價,與第一季相比,已有一二%的跌幅,新北市跌幅也達七.七%。

開第一槍公開降價的建商,絕對是少數。黃舒衛認為,建商即使不願意公開降價,至少也得私底下降價。價不降,不會有成交量。

 

只不過,鄭欽天也直言,虧錢的生意沒人做。開發商經營成本不斷在墊高,要建商賠本賣房,也不合理。「選後還是應該回歸理性,思考如何找回經濟動能,才是正途,」他說。

新興市場:基、中、高、竹北

 

二、開發商不再獨鍾雙北市。全國佈局的開發商,避開價格已經過高的雙北市,轉而耕耘「新興市場」。興富發今年新推案的重點,就放在基隆、台中、竹北與高雄等地。

廖昭雄指出,基隆有兩條高速公路,離台北不遠,又有火車連結南港,將來高鐵延伸後,可受惠於四鐵共構題材。小公寓在總價六百萬元以內,即使對年輕首購族,都容易入手。興富發手上在基隆的庫存案量就有兩百多億元,預計未來這幾年慢慢消化。

鄭欽天也說,台中與高雄的商用大樓報酬率,因為市場不像台北競爭,報酬率可達四%以上,會是興富發接下來耕耘的重點市場之一。

 

三、建商擁地不開工,產業鏈恐拉警報。房屋擺在架上賣不動,生產端自然也放慢腳步。有業者估計,去年全年度開工量約兩萬件,恐創一○年以來新低紀錄,相較前一年減少達一七%。

稅務與經營成本墊高,開發商買地更加精打細算。建築業龍頭寶佳機構去年初就預見景氣低迷,下達「不買地、不請建照、不開工」的「三不政策」;今年進場獵地,指名「只買帶建照的土地」。一名業界人士指出,這意謂許多地區型小建商快撐不下去,會把手上的地轉賣給寶佳。

靠百貨、餐飲、影城來撐腰。

 

四、地產開發商改跨足商場開發。潤泰集團旗下潤泰新經營松山與南港車站的Citylink複合式商場,結合百貨、美食街、飯店與影城,搶攻「軌道經濟」商機,將來還有三重與內湖商場即將加入戰局。

房地產開發商跨界搶食零售消費大餅,看來將成為房地產銷售低迷時的新顯學。

鄭欽天指出,因應愈來愈多客戶提出需求,興富發正在評估,推出新建案時將一併搭配推出社區型百貨,方便停車,有超市、藥局、美容美髮、美食、飯店等,所有需求一次滿足,提供多元服務,也可讓附近房價有撐。

 

五、地上權正式宣告玩完。去年國有土地設定地上權標售案件,可說慘到谷底,年度標脫率僅三成左右。

戴德梁行不動產估價師事務所所長楊長達指出,在一四年,地上權交易還佔市場土地交易量兩成以上,到了去年,已經萎縮到一二%。他指出,房市已經冷卻,公告地價又大幅調漲,持有成本逐年墊高,增加營運不確定性,使企業不願再投入地上權產品開發。

 

黃舒衛也指出,去年下半年許多地上權標售,都以流標作收。包括高雄農十六凹子底站、台北市忠孝西路與中山北路交叉口的台北舊市議會,更是三次流標。

黃舒衛建議,在房市低檔時期,地上權對開發商已無誘因。今年該是政府徹底檢討地上權的時機,應尋求以更靈活、更具公共性的方式來活用公有土地。

大選甫落幕的今年,可說是台灣房市摸著石頭過河的一年,也是回歸基本面的一年。

打房招式全出籠後,台灣房市可說動了一場全身性大手術,正是躺在恢復室,回復元氣之時。

對於自住者來說,今年應是逢低進場的買點。廖昭雄認為,房價低檔稍縱即逝,不論首購族或換屋族,只要是自用而非投資,今年都是適合進場的好時機。

 

 

 

 

資料來源:

中國時報 http://goo.gl/1I3VJ5

自由時報 http://goo.gl/btYs6z

自由時報 http://goo.gl/YCyOpj

天下雜誌 http://goo.gl/apKI5r

經濟日報 http://goo.gl/1kcPr9

中央社 http://goo.gl/QVDyPa

理財周刊 http://goo.gl/27FvWS

393公民平台 http://goo.gl/5UgPqX

393公民平台 http://goo.gl/HLceyo

經濟日報 http://goo.gl/90NlPf

經濟日報 http://goo.gl/SlRRlH

立即詢問