2016-03-09

 

公告現值調漲 

作為容積移轉量價基準的公告現值,從民國九十二年至今已連十一年調漲,特別是一○一年開始,內政部宣示要在三年內將公告現值調整至市價九成,三年來每年平均漲幅都超過一成,業者收購容積的價格也跟著步步高升;洪董事長無奈表示,即便容積價格高昂,但仍較土地市價便宜許多,因此建商還是會採取容移分攤成本,但增加的支出便會如實反應在房價上面。

 

陳諶指出,雖說公告現值漲幅驚人,但土地市價也不遑多讓,僅管政府聲稱雙北都會的公告現值已達市價的八成以上,但實際上仍僅市場交易『實價』的四到六成;去年底台北市政府宣布今年公告現值,一○一所在地段以五百六十三萬/坪蟬聯地王,但該地段土地行情早已飆破千萬,兩者仍是天差地遠,讓容積移轉保有發展空間。

 

容積獎勵管制 

今年七月容積獎勵總量管制正式上路,以往業者透過各項容積獎勵,大幅增加樓地板面積,未來最多只能取得基地法定容積百分之二十的容獎,不過容積移轉並不在此限,將來業者若想額外擴增銷售面積,便會尋求容積移轉解套,估計將帶動容積移轉的大量需求。

 

一般而言,需求增加將連帶抬高市場行情,許多人也認為公設地的整合者能從中獲得不少利益,結果卻背道而馳,公設地主與容移仲介業者竟反而無利可圖,但容積行情依舊攀升,這般詭異的現象,肇因於容積銀行的實施。

 

 

容積銀行實施 

容積銀行是由政府單獨作莊,業者若需要增加容積,便直接向地方政府申請購買,官方再依據核准容積折算代金,為容積制度把關與透明化,並將款項專款專用,用以徵收公設保留地。高雄市與台北市兩大核心都會,是全台率先實施容積銀行的地方,但兩者最大的不同之處,在於高雄市的容積代金以公告現值計價,而台北市則是全國首座以『市價』販售的城市,因而引來諸多批評。

 

容積代金以市價計價,雖說能避免政府招來賤賣容積圖利財團的罵名,但李奇昱表示,政府以市價販售容積的同時,卻沒有拿同等的金額回饋公設地主,依照土地徵收條例,政府即便不以市價補償地主,也應以公告現值加四成徵收土地,但北市府卻採取標購的方式,哪個地主出價低,就先向誰購買,且收購價僅公告現值的百分之十五到二十之間,成為地主反彈的主因。

 

洪村騫談到,自己曾多次購買國有地,政府標售價格至少是公告現值的三倍,差不多等同市價,但目前向民間收購容積僅約一點八倍,而容積銀行在去年上路後,便對民間容積買賣設下三年落日條款,未來政府將壟斷容積市場,民間將沒有便宜容積可買,堆高推案成本。

 

翁聖儒舉例試算,若公告現值為一百萬/坪,依照現今行情,地主可以每坪一百八十萬賣出,但容積銀行上路後,政府賣給建商每坪三百萬,卻只用十五到二十萬/坪的價格補貼地主,而不依據土地徵收條例給與一百四十萬/坪的補償,政府買賣價差達十五倍以上,且許多公設地主不願資產因落日條款大失血,在三年緩衝期只要有人出價逾公告現值的兩成,地主便願意出售土地,推估將浮現拋售潮,但因容積銀行獨家販售,容積價格並不會顯著下滑,顯示政府賺很大的政策,是立基於地主虧很大的前提之上。

 

陳諶表示,目前台北市容銀代金將經三家估價單位評估市價後,從中選取最合適的價格來計價參考,不一定會取中間值,而代金計算公式為:容積代金金額=含容積移入之接受基地價格-未含容積移入之接受基地價格,若以表一案例計算,該地目前房價約為七十萬/坪,可得出容積代金約為四點三億元,若為以往民間購買容積移轉的話,僅需一點五億成本,兩者相差近三倍,而多出來的金額,建商當然不會自行吸收。

 

代金計算公式為:

容積代金金額 = 含容積移入之接受基地價格 - 未含容積移入之接受基地價格

 

 

房地合一稅改 

至於紛擾大半年的房地合一稅改政策,也同樣在容積議題上發威,洪董事長指出,若房地合一上路,因公設地主持有房地的時間長,買賣價格勢必有很大落差,恐怕人人都得繳出百分之四十五的所得,這對公設地主而言殺傷力太大,為了減輕損失,一定會把稅額轉嫁到建商身上,房價也就持續上揚了。

 

唯一共識:房價上漲 

不過若將房地合一與容積銀行的效應綜合觀察,即便地主想高價賣出,但容積銀行卻又會造成容積市場的削價競爭,一來一往究竟哪一個效果顯著?恐怕還很難說。但唯一可以肯定的是,不管未來政策怎麼走?公式怎麼算?容積移轉成本幾乎篤定向上衝,屆時房價也將跟著飆到外太空。

 

這不單只是政府、建商、容積業者與公設地主應該煩惱的問題,作為不動產產銷末段的消費者,我們也應在這波暴漲熱潮開始前作好準備,趁著房市正處於盤整之際,多看多比較,才能在理想的時機,入住適合自己的小窩,躲過房價火箭竄高時的陣陣烈焰!

 

 

不動產買賣價金信託夯

房地產市場交投熱絡,銀行業者近來紛紛推出「不動產買賣價金信託」市場,在房地產買賣雙方扮演交付價金的第三方公正角色,讓買賣雙方交易過程能安心。銀行業者說,為搶食市場大餅,近來「不動產買賣價金信託」信託手續費「殺得凶」,消費者受惠。

 

看準房市交投熱絡,以保障不動產買、賣雙方交易安全為訴求的不動產買賣價金信託業務目前正夯。

 

銀行業者指出,「不動產買賣價金信託」和「價金返還之保證」(即履約保證),都是保障不動產買賣雙方的交易安全;但「不動產買賣價金信託」屬信託業務,實務上以成屋交易為主,尤其是成屋或土地自售者;「履約保證」屬銀行「授信」業務,以預售屋交易為主。

 

舉例來說,黃先生要把地賣給李先生,但他擔心土地過戶後,李先生不付錢;為了保障黃先生賣地能100%收到錢,黃、李二人可至銀行辦理「不動產買賣價金信託」。

 

也就是說,由公正的第三方(銀行)負責「價金保管」,先把李付的價金暫存入「信託專戶」,待交易完成後,銀行才把錢交給黃。

 

銀行業者指出,為搶攻不動產買賣價金信託市場,各銀行最近除降低信託手續費外,並強調各種「附加服務」,特別是融資等。

 

銀行業者說,由於成屋和土地的交易、過戶的期間可望長達約1至3個月,為了讓賣方出售土地等不動產能保證獲得價金,由銀行扮演第三方角色最受信賴。

 

在信託手續費方面,台銀、一銀和華銀均指出,目前手續費約介於交易金額的萬分之2至萬分之6之間,最低為每筆6000元;但房價較低的中南部或東部地區,因交易金額普遍在500萬以下,部分個案手續費最低僅2500至3000元。

 

此外,為方便買、賣雙方能即時掌握交易進度,及了解雙方的動向,銀行業者說,買賣雙方隨時可透過網路查詢交易進度。以一銀為例,該行即在交易過程中,如賣方價金已經入帳等都會發簡訊通知買賣雙方,「每一個步驟都很透明。」

 

【價金信託(履約保證)】與不動產信託

不動產買賣價金信託並非不動產信託,因為賣方不需要把不動產過戶給受託人,它只是將買賣價金交給受託人(銀行)保管,所以仍屬於「動產信託」或「金錢信託」的範疇,這和「不動產信託」必須將不動產過戶移轉至受託人名下是完全不同的兩個概念。因為不動產信託已將房地產之產權移轉,讓買賣雙方指定之受託人完整取得所有權及房地,這樣才能說是保障產權,且受託之不動產屬獨立財產,包括委託人與受託人的債權人都不能查封扣押已信託的不動產,真正達到保障交易安全的目的。若因為某些因素買方不能履約時,房地產權利歸屬人仍然是原委託人,這在信託專簿謄本上都會清楚登記的,交易完成後,所有的買賣價金全部屬於委託人(或信託契約上約定之受益人),與受託人毫無干涉。

 

不動產信託能讓不動產買賣交易由債的請求權層次提昇至物權的絕對效力之保障層次(稍懂法律之人應非常容易分辨債權與物權之效力大不同)。因此房地產交易時,若屬特殊的房地產疑難案件或複雜案件,想要達到維護交易安全、預防糾紛等目的,要真正的履約保證應考慮【不動產信託】才是正確的選擇。

 

以下提供目前國內承作不動產價金信託(履保)知名的業者網站中對價金履約保證之說明,請讀者自行連結參考,可知價金信託(履約保證)與不動產信託之差別 。

 

1.履約保證能保障什麼? 

礙於法令及實務之限制,國內的履約保證機制只能夠提供不動產買賣雙方對買賣價金基本權益的保障,但無法確保買方必定能完整取得產權及房地,亦無法保障賣方必定能順利完成房地產售出點交。

 

2.履約保證如何保障買賣價金的基本權益? 

當買方給付價金後,因非可歸責自己的因素卻無法取得完整的房地、產權並解約確定,經司法判決或明確之責任歸屬認證後,能將已給付的價金全部取回。當賣方完成產權移轉或過戶前提早點交房地後因非可歸責自己的因素,買方違約未能結清款項且無法回復完整的產權、房地並解約確定,經司法判決或明確之責任歸屬認證後,賣方能依約取得全部應得的價金 ; 產權移轉前買方即違約者,賣方能依約沒收買方已給付的價款。

 

3.履約保證為什麼不能保障產權? 

因為現行法律規定、行政作業與交易習慣的限制,實務上無法於簽訂買賣契約之同時即完成物權的移轉,亦無法凍結買賣標的於此期間的權利狀態達到鎖定、隔離效果,任何依法的其他債權侵入皆可能對已簽約的買賣關係產生嚴重的破壞。因此國內現行的履約保證無法確保買方簽約後能順利取得完整的產權,亦無法確保簽約後賣方的產權不受其他權利的侵犯。

 

4. 履約保證為什麼不能保障房地實體? 

不可替代性是不動產商品的特性,任何一宗房地產都是絕無僅有的,當不動產發生嚴重的毀損滅失時,並無法像其他商品般可進行有效的維修或更換,賣方給付不能將是不可避免的無奈。因此現行的履約保證無法確保簽約後買賣標的絕對不會發生毀損滅失等任何物的瑕疵。

 

5. 履約保證對買賣價金保障的範圍? 

買賣雙方簽定的成交總價即是履約保證的價金保證範圍,任何依約並經僑馥建經公司認證後所動支的款項皆受到完整的給付或返還的保障。惟在此範圍外的款項及當事人特別約定動支且不受保障的款項,則與履約保證責任無關,例如違約懲罰、損害賠償、契稅、房屋地價稅等等依約依交易習慣不屬於買賣價金之項目。

 

6. 履約保證的名稱適當否? 

「履約保證」這四個字用在不動產交易安全的訴求上確實不妥,易讓消費者誤認所有交易環節皆可因此獲得保障而不致發生風險。若改採「付款中間人」稱之則較合宜,但多年來的市場習慣及業者行銷包裝所導致的錯誤認知不易扭轉,未來若能經法律明確規範或可有效改善此畸形稱謂。

 

土地價金 繼承人可按應繼分領取

馬英九總統於2015年6月公布修正「地籍清理條例」部分條文,明定地籍清理標售土地的繼承人,自土地標售價金儲存之日或國有登記完畢之日起10年內,可以按應繼分領取土地價金,不再需要全體繼承人會同領取。

 

內政部表示,目前各直轄市、縣市政府估計總共約115億餘元的土地價金,等待權利人或繼承人來申請。

 

由於有部分民眾及民代反映,例如權利人死亡,礙於繼承人人數眾多或部分繼承人行蹤不明等原因,無法全體會同申請,導致全部繼承人均不能領取,因此,內政部這次特別修法增訂繼承人可以按應繼分領取土地價金,以維護土地權利人的權益。

 

內政部指出,為解決台灣光復初期辦理土地總登記遺留至今土地登記權利內容不完整,或與現行法令規定不符的地籍問題,例如共有土地各共有人持分合計不等於一的土地、所有權人登記為「土地公」、「媽祖婆」等,不是自然人或法人的土地,特別制定「地籍清理條例」,從97年7月起全面進行清理,有效促進土地活化利用,迄今已重新登記6萬6000餘筆土地,依今年公告土地現值計算,土地價值約1500億元。

 

內政部表示,就土地所有權權屬不明的土地,例如以日據時期會社、組合、神明會等名義登記的土地,若權利人未能於期限內申報或申請登記,直轄市、縣市政府已依規定分年分批陸續代為標售,並將標售土地價金存入保管款專戶,但經二次標售未能標出,將會囑託登記為國有土地,權利人仍可以自價金儲存之日或國有登記完畢之日起10年內,申請發給土地價金。

 

 

 

 

資料來源:

住展房屋網 https://goo.gl/obKz9A

隨意窩 http://goo.gl/cbPbtz

隨意窩 http://goo.gl/Znbqeo

聯合報 http://goo.gl/mGpBlZ

自由時報 http://goo.gl/nAlzSX

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